Domingo, 17 Junio, 2012 - 08:59

Ladrillo a la vista

Plan de viviendas del gobierno: típica medida contracíclica en momentos de evidente desaceleración. Con el cepo al dólar, queda la inversión inmobiliaria.



Es obvio que un plan de viviendas como el que se anunció el martes tiene como objetivo satisfacer necesidades básicas pendientes. Pero no es el único objetivo. El otro lo sintetizó el académico Axel Kicillof con una palabra vulgar: dijo que el plan va a servir para “fogonear” la economía. Una economía que viene perdiendo fuerza y que necesita que le echen leña al fuego de la caldera. También lo dejó en claro Cristina Fernández: “Lo estamos haciendo en un momento de dificultades económicas sin precedentes que vienen desde afuera, y lo hacemos porque estamos convencidos de que la política para poder superar esas dificultades es generar consumo, desarrollo e inclusión”. Y por si quedaran dudas, en los fundamentos del decreto de creación del plan se enfatiza el “efecto multiplicador de la obra pública sobre la producción y el empleo”.



Es una típica medida contracíclica en momentos de evidente desaceleración, con la particularidad de que apunta a un sector convulsionado porque hay nuevas reglas de juego para una vieja pregunta: ¿dólares, plazo fijo o ladrillos? Esas han sido las alternativas básicas para el típico ahorrista común, que en un país sin un mercado de capitales desarrollado siempre les rehuyó a las acciones y a los títulos públicos.



Pero resulta que la compra de dólares ha quedado completamente prohibida para quienes no pueden (porque tienen todo su dinero declarado) o no quieren (por una cuestión de principios) recurrir al mercado negro; y pareciera que el cepo llegó para quedarse largo rato.



Por su parte, la colocación de sobrantes a plazo fijo es una opción muy poco atractiva, ya que la tasa de interés alcanza a cubrir apenas la mitad de la inflación; encima, ahora que hay incertidumbre con el tipo de cambio y restricciones a la compra de divisas, ni siquiera hay garantía de que, al menos, el rendimiento medido en dólares sea positivo.



Quedan los ladrillos.



Si bien todavía es prematuro para saber el efecto de la nueva situación del sistema financiero sobre el mercado inmobiliario, las primeras reacciones estarían mostrando que se mantiene a buen ritmo la compraventa de unidades en obras de construcción (una operatoria que ya estaba bastante pesificada), pero que se ha resentido considerablemente el movimiento con propiedades terminadas, tanto usadas como a estrenar, que al ser un mercado muy dolarizado sufre el desacuerdo acerca del valor del dólar a considerar.



El lanzamiento del nuevo plan garantiza que la construcción de vivienda por parte del Estado será intensa. Pero hay dudas acerca de cuál va a ser el impacto sobre la inversión privada en nuevos emprendimientos. Sería lógico que los desarrolladores inmobiliarios más solventes y con más reflejos vayan a la captura del ahorro en pesos con ofertas en moneda nacional.



Desde el comienzo de la recuperación hace nueve años, la construcción ha sido uno de los sectores más dinámicos, con una tasa de crecimiento del 13,5 por ciento anual entre 2002 y 2011 que supera al promedio de la economía. Según Estrateco Consultores, la clave que explica el boom inmobiliario fue su mayor rendimiento relativo: desde 2002 hasta mayo de este año, el rendimiento real de los ladrillos (suponiendo una renta anual de 4,5 por ciento y una amortización anual del 2 por ciento) fue de 283 por ciento, superando a la de las acciones (265 por ciento), muy por arriba del plazo fijo (36 por ciento), y por supuesto también del dólar billete, que en ese lapso tuvo un rendimiento real negativo del 18 por ciento. En esa comparación es determinante la revalorización que tuvo la propiedad inmueble.



El fenómeno microeconómico de la construcción sirve para aclarar una aparente contradicción en el ámbito de la macroeconomía: tanto la Presidenta como economistas y empresarios de los más variados tonos señalan, y con mucha razón, que es imperioso que el país incremente su tasa de inversión, pero al mismo tiempo los datos revelan que esa tasa es la mayor de los últimos 30 años; efectivamente, en 2011 la Inversión Bruta Interna Fija (IBIF) fue equivalente al 24,5 por ciento del Producto Bruto Interno, una proporción superior incluso a los mejores años de la Convertibilidad, durante la cual la IBIF nunca llegó al 20 por ciento del PBI.



Lo que sucede es que más de la mitad de la IBIF es inversión en construcción, y sólo una parte menor de esa inversión es en infraestructura que potencia el proceso productivo. En un informe titulado “El fracaso de la inversión es el fracaso del neodesarrollismo”, Claudio Lozano pone la lupa críticamente en la composición de la inversión: “Cinco de cada diez pesos de inversión tienen que ver con construcción, ocupando un lugar relevante dentro de la misma el desarrollo de la construcción residencial y suntuaria. Información disponible indica que en distritos como la Ciudad de Buenos Aires la proporción que alcanza este tipo de emprendimiento asciende al 50 por ciento del total”. El diputado por el Frente Amplio Progresista aporta un dato muy ilustrativo: “La superficie que hoy ocupan los barrios cerrados en la región metropolitana duplica la superficie de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”.



Además, hay otras cuestiones que relativizan el nivel de inversión. Debido a una clasificación caprichosa, dentro de la inversión en Equipo Durable (bienes de capital) se incluyen algunos bienes de consumo tecnológico, que inflan el peso de la inversión reproductiva. En segundo lugar, no es un dato menor que una porción considerable de los bienes de capital que se incorporan son importados. A lo que se agrega, tal como apunta el ex secretario de Industria Dante Sica, que la inversión en máquinas y equipos está muy concentrada en sólo cuatro sectores (automotriz, construcción, minería y agricultura), o sea que está escasamente diseminada por el tejido productivo.



La insuficiencia de la inversión también queda en evidencia en la comparación con China, tal como apunta Lozano: la Argentina ha venido creciendo a tasas chinas pero con una tasa de inversión de aproximadamente la mitad. Algo similar surge del cotejo con India.



La única política de envergadura de promoción directa a la inversión reproductiva que está activa son los créditos del Bicentenario con fondos del Banco Central a tasa subsidiada, cuyo segundo tramo se lanzó hace poco. Es cierto que también fue novedosa la presentación del Plan Industrial Estratégico 2020, pero, como ya se dijo en esta columna, se trata de un plan abundante en objetivos y muy pobre en instrumentos.



Hasta no hace mucho en el Gobierno primaba la idea de que la inversión es una variable dependiente del nivel de crecimiento de la economía, y que acelerando la demanda con política fiscal y monetaria el círculo virtuoso se mantendría. Pero ahora que se ha llegado a utilizar la capacidad instalada en altísimo grado, hubo un cambio conceptual en el discurso, al punto que Cristina anunció el mes pasado que “ahora viene la etapa de la inversión”.



Por ahora son más las palabras que otra cosa, y se ven más ladrillos que máquinas. Más aún tras el anuncio del plan de viviendas.
Fuente: 
InfoNews.